Déficit Foncier
Louer peut facilement coûter cher dès lors que le propriétaire doit prendre à sa charge des travaux. Heureusement, il est possible de bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vous vous trouvez en situation de déficit foncier. Quels sont ses avantages, et comment en bénéficier ? Nous faisons le point ensemble.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Est en situation de déficit foncier un propriétaire immobilier ayant mis un ou plusieurs biens en locations, et dont les revenus locatifs sont inférieurs aux dépenses engagées pour les travaux de rénovation des logements. Il devient alors possible de déduire des revenus imposables le coût de ces travaux, dans une limite de 10 700 € par an. Cependant, si ce plafond est dépassé, il est possible de reporter l’excédent sur ses revenus fonciers des années suivantes, et ce sur une période de dix ans (ou de six ans sur l’ensemble de vos revenus).
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du déficit foncier ?
Il existe plusieurs conditions à remplir pour être éligible à une défiscalisation liée à une situation de déficit foncier :
- être un contribuable français
- effectuer son investissement seul ou par le biais d’une SCI
- être assujetti au régime réel d’imposition (obligatoire pour les revenus locatifs dépassant 15 000 €, mais il est possible de demander à passer du régime micro-foncier au régime réel même si les revenus sont inférieurs)
- que les logements concernés par le déficit foncier aient été mis en location sur une période continue de trois ans à partir du constat de déficit foncier, et au titre de résidence principale pour le locataire
En pratique, il est possible pour l’immense majorité des propriétaires de biens immobiliers mis en location de bénéficier d’une défiscalisation liée au déficit foncier.
Quelles sont les charges pouvant entraîner un déficit foncier ?
Seules certaines charges peuvent être déductibles de vos revenus locatifs pour déterminer si oui ou non vous êtes en situation de déficit foncier. Tout d’abord, les charges financières, qui incluent les intérêts d’emprunts destinés à l’acquisition, l’amélioration et la réparation de vos biens immobiliers. Viennent ensuite les charges non financières, c’est-à-dire les frais liés à l’exploitation de la résidence. Cela inclut notamment les assurances, les frais d’agence ou encore la taxe foncière.
En ce qui concerne les travaux, seuls sont concernés les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien immobilier ou de ses équipements. Les travaux d’agrandissement et de construction ne seront pas inclus dans le calcul d’un déficit foncier.
Effectuer votre déclaration de charges
Vous pouvez déclarer les charges éligibles pour un déficit foncier en effectuant votre déclaration des revenus fonciers par le biais du formulaire n° 2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale du **formulaire n° 2042**.
N’oubliez pas de conserver les pièces servant de justificatifs pour établir avec précision la nature et le montant des travaux et frais éligibles : factures, plans, photographies…
Quels sont les avantages procurés par le déficit foncier ?
La défiscalisation des revenus locatifs en fonction des travaux effectués permet :
- de réaliser une plus-value sur le long terme, les travaux de rénovation et d’amélioration conférant davantage de valeur à votre bien immobilier
- de faciliter la recherche de locataires en proposant un logement aux normes en vigueur et en bon état
Il est de plus possible de cumuler les avantages fiscaux conférés par le déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation, en premier lieu ceux proposés par la loi Pinel et la loi Malraux. Bénéficier de plusieurs régimes fiscaux particuliers en même temps peut représenter une économie importante au niveau de vos revenus immobiliers.