LMNP neuf de service
L’investissement dans une résidence service sous le statut LMNP neuf est de plus en plus attractif, et est un excellent moyen d’amortir les coûts pour un particulier souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, tout en ayant une utilité sociale avérée en venant en aide à des particuliers pouvant avoir du mal à obtenir un logement. Voici donc quelques éléments de présentation du statut de Loueur Meublé Non Professionnel dans l’immobilier neuf de service.
Le LMNP neuf, qu’est-ce que c’est ?
Le LMNP neuf est un statut susceptible de s’appliquer lors d’un investissement dans un bien ancien réhabilité dans le but de le mettre en location. Ce régime ouvre droit aux propriétaires-bailleurs à divers avantages fiscaux. Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation, le statut ne dépend d’aucune zone géographique ni d’aucun plafond de ressources.
Comment être éligible au statut de LMNP ?
Obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel nécessite les conditions suivantes :
- vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € et représenter moins de 50 % de vos revenus globaux annuels
- vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés comme Loueur en Meublé Professionnel
- vous devez mettre en location un bien meublé
Un bien immobilier n’est considéré comme meublé que lorsqu’il inclut un certain nombre d’équipements jugés nécessaires : literie, vaisselle, four, plaques de cuisson, etc. Pour plus de détails, les éléments nécessaires sont énumérés par l’article 2 du décret 2015-981.
Qu’est-ce qu’une résidence service ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, les résidences avec services (ou résidences gérées) comprennent les résidences senior, les résidences étudiantes ou encore les résidences de tourisme. Il s’agit de proposer une location meublée incluant un certain nombre de services incluant le ménage, l’accueil, le lavage du linge ou encore le petit déjeuner.
Généralement à proximité des centres universitaires, les résidences services étudiantes doivent être occupées à 70 % par des étudiants, et proposer au moins trois des services suivants :
- nettoyage des locaux
- fourniture du linge
- petit déjeuner
- réception de la clientèle
La gestion d’une résidence étudiante est confiée à un organisme spécialisé (CROUS, ARPEJ…)
Les résidences senior avec services accueillent des retraités encore autonomes voulant habiter dans un cadre sécurisé et fournissant certains services de base. Elles proposent à la fois des logements individuels et des espaces de vie commune (salle de sport, piscine, salon, etc.) Les EHPAD sont également éligibles au statut LMNP, et à la différence des résidences senior s’adressent à des personnes âgées en perte d’autonomie – et doivent à ce titre fournir des services médicalisés.
Enfin, les résidences de tourisme sont pensées pour accueillir temporairement des particuliers en visite d’agrément. On les retrouvera surtout dans des zones attirant une clientèle touristique importante (station balnéaire, station de ski, etc.)
Entrer en LMNP neuf de service : comment décider ?
Les avantages du LMNP neuf de service
Entrer en LMNP neuf permet de bénéficier des avantages suivants :
- l’imposition sur les loyers que vous percevez diminue fortement, et peut même devenir nulle. Notez d’ailleurs que dans le cas d’une résidence étudiante ou senior, le statut LMNP peut également se combiner avec les dispositions de la loi Censi-Bouvard
- la gestion de la résidence est confiée à des organismes spécialisés, vous libérant ainsi d’obligations pouvant consumer beaucoup de temps et d’énergie
- les loyers perçus couvrent des bails souvent de longue durée et offrant beaucoup plus de garanties que dans le cas d’un bail d’habitation
Les inconvénients du LMNP dans le neuf de service
Investir en LMNP neuf revient généralement à effectuer un achat sur plan et procéder à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Cela peut être source d’incertitudes pour l’acheteur, qui s’engage à payer pour un bien immobilier en cours de construction. Défauts de constructions, retards de livraison, dépassement des coûts, perte de valeur du bien immobilier entre le début et la fin des travaux sont des risques inhérents à l’investissement dans le neuf. N’hésitez donc pas à nous demander conseil pour bénéficier de conseils d’experts capables de vous orienter vers des promoteurs fiables et offrant les garanties nécessaires à votre projet immobilier.
Comment fonctionne la déduction des charges grâce au LMNP neuf ?
Si vous êtes au régime d’imposition réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus immobiliers. Cette déduction est reportable pendant 10 ans. De même, les amortissements murs et mobiliers sont défiscalisables. Vous pouvez enfin obtenir une exonération d’impôt sur une éventuelle plus-value lors de la revente du bien immobilier, pour peu que vous en ayez été détenteur pendant plus de 4 ans. Le dispositif LMNP ancien n’est pas soumis aux plafonds de loyers ou de ressources des locataires (au contraire d’un dispositif comme celui de la loi Pinel) et ne prend pas en compte le système de zonage géographique de l’immobilier.