Loi Malraux

C’est quoi, la loi Malraux ?

La loi 62-904 (dite loi Malraux d’après le ministre du même nom) est un dispositif de défiscalisation créé dès 1962 et ayant pour but de financer les travaux de rénovation et de restauration immobilière dès lors que les logements sont destinés à la location, via réduction de l’impôt sur le revenu. Elle vise avant tout à préserver le patrimoine historique et culturel français, mais aussi à favoriser la rénovation des centres-ville historiques et des quartiers anciens, en facilitant la remise à neuf des immeubles. Là où la loi Pinel incite à investir dans le neuf, la loi Malraux soutient donc l’investissement dans les immeubles anciens.

Quel est l’intérêt de la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une défiscalisation importante et immédiate pour vos opérations de restauration immobilières. Depuis le 1er janvier 2013, cette défiscalisation n’est plus prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales (dès lors que le permis de construire a été déposé après cette date). La loi Malraux est donc une excellente opportunité d’investissement dans des villes patrimoniales possédant centres historiques et quartiers anciens : Nantes, Montpellier, Paris ou Bordeaux ne sont que quelques exemples d'agglomérations susceptibles d'être concernées par la loi Malraux.

Souvenez vous néanmoins que l’obligation de restaurer intégralement l’immeuble, et la limite de quatre années pendant laquelle cette défiscalisation s’applique (voir plus bas) rendent le dispositif Malraux plus attractif pour les foyers ayant une fiscalité élevée.

La loi Malraux, comment ça marche ?

Selon la localisation du bien, la Loi Malraux permet de bénéficier d’une défiscalisation des travaux allant de 22 à 30 %. En 2022, le dispositif Malraux prévoit une réduction fiscale concernant des travaux dont le coût ne soit pas supérieur à 100 000 € par année, et jusqu’à un maximum de quatre années de travaux pour un total de 400 000 €.

La loi Malraux peut s’appliquer pour la rénovation d’immeubles localisés dans :

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
• Un secteur sauvegardé

Pour information, les secteurs présentant un caractère historique sont considérés par le dispositif Malraux comme des secteurs sauvegardés, ainsi que ceux présentant un caractère esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles.Ils ont été introduits par la loi Malraux du 4 août 1962 ; tandis que les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou ZPPAUP ont été instituées dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983, relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l’urbanisme.

Les immeubles en Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP, ancienne Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) bénéficient quant à eux d’une défiscalisation de 22 %.

Voici les principaux avantages octroyés par la loi Malraux en 2022 :

• L’investisseur n’est pas soumis à un plafonnement du loyer
• Il bénéficie de réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux dans le cadre d’un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé
• Le taux de réduction d’impôt passe à 22 % du montant des dépenses éligibles lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique

En d’autres termes, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 % en acquérant et en réhabilitant un bien immobilier localisé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ; ou d’une réduction fiscale de 30 % pour un bien immobilier situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

Bon à savoir :Pour un plafond de dépenses fixé à 400 000 €, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation Malraux sur une période de 4 ans*, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux. Dans le cas où la réduction excède l’impôt dû, l’excédent de réduction est reportable sur les 3 années suivantes. Depuis 2017, il est possible d’imputer les travaux de restauration sur 1, 2, 3 ou 4 ans. La règle est de ne pas dépasser 3 ans, après la date de délivrance du permis de construire. En outre, une quote-part des travaux peut être passée en déficit foncier sur certains programmes Malraux.*

Les charges permettant de bénéficier du dispositif Malraux sont réparties en deux groupes. Tout d’abord, les dépenses de droit commun, incluant :

• dépenses liées à la réparation et à l’entretien
• primes d’assurance
• frais de gestion
• frais d’adhésion à des associations foncières urbaines
• dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation (construction, reconstruction ou agrandissement exclus)
• dépenses d’amélioration afférentes à des locaux professionnels et commerciaux afin de faciliter l’accueil de personnes handicapées ou de protéger les lieux contre les effets de l’amiante (construction, reconstruction ou agrandissement exclus)

À cela s’ajoute des dépenses spécifiques, ouvrant elles aussi la possibilité d’être éligible pour la loi Malraux :

• travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation
• travaux de démolition imposés par l’autorité délivrant le permis de construire
• reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par des travaux de démolition imposés

La loi Malraux ne concerne que l’immobilier ancien, une personne susceptible d’investir dans l’immobilier neuf aura intérêt à profiter de la loi Pinel. Elle ne s’applique pas si l’immeuble fait l’objet d’un démembrement de propriété, ou si les dépenses liées à l’immeuble sont effectuées par une société n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Comment bénéficier de la loi Malraux ?

La loi Malraux est susceptible de s’appliquer à toute personne domiciliée fiscalement en France et étant propriétaire d’un bien immobilier (ou ayant un projet d’achat). Plusieurs conditions strictes doivent néanmoins être respectées.

• obligation de restaurer l’ensemble de l’immeuble concerné
• les logements nus à usage d’habitation principale doivent être loués pour une durée minimale de 9 ans
• l’engagement de location en loi Malraux doit être pris dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de l’immeuble
• les travaux nécessitent une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) pour débuter
• un architecte des Bâtiments de France doit superviser les travaux

Note : il n’est pas possible de bénéficier du dispositif Malraux si le logement rénové est loué à un parent direct (ascendant ou descendant).

Les services fiscaux auront besoin des éléments suivants pour vous faire bénéficier de la loi Malraux :

• Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans
• Une note comprenant la superficie du logement et son adresse
• Une déclaration de revenus
• Les déclarations 2042 et 2044 S
• Une copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet