LMNP ancien
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, plus connu sous le sigle de LMNP, est un excellent moyen d’amortir les coûts d’investissement d’un bien immobilier ancien ou d’occasion que vous souhaitez mettre en location. Voici donc l’essentiel des éléments à connaître sur le LMNP ancien.
Le LMNP ancien, qu’est-ce que c’est ?
Le LMNP ancien (aussi connu comme le LMNP d’occasion) est un statut susceptible de s’appliquer lors d’un investissement dans un bien ancien réhabilité dans le but de le mettre en location. Ce régime ouvre droit aux propriétaires-bailleurs à divers avantages fiscaux. Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation, le statut ne dépend d’aucune zone géographique ni d’aucun plafond de ressources.
Comment être éligible au statut de LMNP ?
Obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel nécessite les conditions suivantes :
- vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € et représenter moins de 50 % de vos revenus globaux annuels
- vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- vous devez mettre en location un bien meublé
Un bien immobilier est considéré comme meublé lorsqu’il inclut un certain nombre d’équipements jugés nécessaires : literie, vaisselle, four, plaques de cuisson, etc. Pour plus de détails, les éléments nécessaires sont énumérés par l’article 2 du décret 2015-981.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier ancien ?
Pour être éligible au LMNP ancien, la résidence louée doit être un logement ayant plus de 5 ans, et avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation. Le statut de LMNP concerne :
- les biens meublés indépendants
- les biens meublés situés en résidence de service
Entrer en LMNP dans l’ancien : comment décider ?
Les avantages du LMNP ancien
La formule LMNP pour les biens immobiliers anciens peut être attractive pour les raisons suivantes :
- contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, elle permet de mettre son bien immobilier en location dès son acquisition, sans imposer de période de délai
- les biens immobiliers anciens ont souvent une position géographique attractive (notamment les centres-ville), en faisant des logements très demandés par les locataires éventuels
- il vous est possible de connaître à l’avance le rendement locatif d’un logement ancien, ainsi que le montant des charges nécessaires à son entretien
- l’investissement initial dans un bien immobilier ancien est généralement moins onéreux que pour un logement neuf
Les inconvénients du LMNP ancien
Néanmoins, il existe également quelques facteurs à connaître avant de se lancer :
- les biens immobiliers anciens tendent à être rares, et en acquérir un peut demander un certain investissement en temps avant de trouver un bien immobilier qui correspondrait à vos besoins
- si l’investissement initial dans un bien ancien est généralement plus abordable que pour un bien neuf, il peut nécessiter un budget d’entretien supérieur
- les frais de notaire dans l’ancien sont supérieurs à ceux traitant de l’immobilier neuf (7-8 % du prix de vente en moyenne contre 2-3 %)
Comment fonctionne la déduction des charges grâce au LMNP dans l’ancien ?
Si vous êtes au régime d’imposition réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus immobiliers. Cette déduction est reportable pendant 10 ans. De même, les amortissements murs et mobiliers sont défiscalisables. Vous pouvez enfin obtenir une exonération d’impôt sur une éventuelle plus-value lors de la revente du bien immobilier, pour peu que vous en ayez été détenteur pendant plus de 4 ans. Le dispositif LMNP ancien n’est pas soumis aux plafonds de loyers ou de ressources des locataires (au contraire d’un dispositif comme celui de la loi Pinel) et ne prend pas en compte le système de zonage géographique de l’immobilier.