SCPI fiscales
Alternative de plus en plus attractive aux placements en Assurance Vie, la Société Civile de Placement Immobilier peut grandement simplifier la vie de quiconque désire investir dans le domaine immobilier. Une SCPI fiscale permet de plus de faire des économies substantielles en termes d’impôts. Mais comment s’y retrouver parmi les dispositifs existants, et comment savoir s’il s’agit d’une opération financièrement intéressante pour vous ? Voici un bref tour d’horizon des différentes formes de SCPI fiscales, et un examen de leurs avantages et de leurs inconvénients.
SCPI Fiscale : de quoi s’agit-il ?
Une SCPI est une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), collectant les fonds d’investisseurs privés avant de les réinvestir dans le parc immobilier – le type exact d’investissement dépendant du type de la SCPI. Là où une SCPI de rendement effectue exclusivement des investissements dans de l’immobilier professionnel, les SCPI fiscales se concentrent d’abord sur les possibilités de défiscalisation liées aux biens immobiliers. Elles sont commercialisées par les banques et les réseaux de gestion de patrimoine, lors des derniers mois de l’année.
Les exigences d’investissements vont varier selon les types de SCPI fiscale : les SCPI Pinel n’ont pas les mêmes conditions qu’une SCPI Malraux pou une SCPI de Déficit Foncier, par exemple. De façon générale, si vous détenez des parts dans une SCPI fiscale, vous bénéficiez des avantages fiscaux du dispositif associé comme si vous aviez fait un investissement direct (par exemple, une SCPI Denormandie vous donnera accès aux avantages de la loi Denormandie).
Après que la SCPI ait acquis un patrimoine immobilier, elle le met en location durant 9 à 12 ans, la durée exacte dépendant du dispositif fiscal. Les investisseurs bénéficieront de rendements locatifs pendant cette période. Au terme de la durée de location légale, la SCPI vend le patrimoine immobilier locatif constitué et utilise les fonds tirés de la liquidation pour rembourser la mise de départ des porteurs de parts.
Quels sont les principaux types de SCPI fiscales ?
Les SCPI Pinel
Une SCPI Pinel va investir dans la location d’immeubles neufs ou rénovés, et offre des avantages fiscaux comparables à ceux d’un investissement immobilier direct. La réduction d’impôt conférée par le dispositif va dépendre de la durée de la mise en location du bien immobilier – 2 % par an de la somme investie pendant les 9 premières années de location, 1 % de 9 à 12 ans - et est plafonnée à 63 000 € pour un engagement locatif de 12 ans.
Les SCPI Denormandie
Destiné à l’investissement et à la restauration des biens immobiliers anciens (ou situés dans les quartiers anciens et centres-ville), la SCPI Denormandie implique de consacrer au moins 25 % du prix du bien immobilier acheté à des travaux de modernisation, d’assainissement et de rénovation énergétique. L’avantage fiscal est conditionné par la mise en location du bien immobilier rénové sur une longue période pouvant aller de 6 à 12 ans. La réduction est la même que celle accordée avec le dispositif Pinel.
Les SCPI Malraux
Les SCPI Malraux effectuent des investissements dans les biens immobiliers historiques. En plus des recettes locatives, la réduction d’impôt offerte à l’investisseur comprend les travaux effectués pour remettre aux normes l’immeuble ancien ou historique, dans une limite de 400 000 € sur une période 4 ans. Selon la situation géographique du bien immobilier, la défiscalisation varie entre 22 et 30 % du montant des travaux. La revente du bien immobilier et le remboursement des porteurs de parts s’effectuent généralement au bout de 15 ans. Notez que la SCPI Malraux n’est pas soumise au plafonnement fiscal qui régit les SCPI Pinel et Denormandie.
Les SCPI de Déficit Foncier
Ces sociétés investissent dans des immeubles en mauvais état qu’elles rénovent. Les porteurs de part peuvent déduire ces charges de rénovation des autres revenus fonciers qu’ils perçoivent dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Ce déficit foncier est reportable pendant 10 ans.
Avantages et inconvénients d’une SCPI fiscale
Une défiscalisation rapide et ouverte au plus grand nombre
Les SCPI fiscales sont destinées à des contribuables imposés dans les tranches les plus élevées de l’Impôt sur le revenu. Elles sont accessibles moyennant une mise modeste (à partir de 5 à 10 000 euros) et délivrent les investisseurs de tout souci de gestion.
Par ailleurs, les investissements des porteurs de parts étant investis dans plusieurs immeubles, le risque locatif est mutualisé entre les différents occupants contrairement à un investissement direct centré sur un seul locataire.
Autre avantage des SCPI de défiscalisation : elles sont accessibles jusqu’aux derniers jours de l’année et ouvrent droit à une défiscalisation effective dès l’année de souscription. ****Ainsi pour un investissement dans l’immobilier locatif neuf, la défiscalisation débute dès l’année de l’acquisition même si le bien n’est livré que 2 à 3 ans plus tard.
Un investissement de longue durée
Les investissements d’une SCPI fiscale couvrent des contrats de longue durée, le patrimoine immobilier n’étant revendu qu’après un délai allant de 9 à 12 ans. Il faudra donc attendre ce délai pour que l’investisseur récupère l’intégralité de la somme mise à disposition de la SCPI – bien que les rendements locatifs et les économies de défiscalisation soient des avantages non négligeables.
Il n’est de plus pas entièrement impossible que la liquidation du patrimoine immobilier débouche sur une moins-value. Cela dépendra bien entendu de l’état du marché immobilier dans la zone investie – mais aussi des qualités de gestion de la SCPI.
Des rendements locatifs relativement faibles
Si les rendements locatifs peuvent être un plus appréciable, une SCPI fiscale ne permet d’obtenir que des taux relativement faibles, qui ne dépasseront pas 2 %.